房地产企业存在的财务风险与防范对策

孙富强

（西安建工大唐房地产开发公司，陕西 西安 710032）

摘　要：进入新世纪以来，我国经济发展迅速，城镇化的进程补款加快，全国各地的房地产企业如同雨后春笋般涌现出来。然而，随之而来的是房地产企业资产负债率的增高，房地产企业面临着巨大的财务风险。财务风险已经成为了许多房地产企业谋求发展必须要解决的首要问题。为此，讨论了房地产企业面里面的主要财务风险，并提出了相应的财务风险防范对策，以真正解决当前房地产企业普遍面临的财务风险问题。

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关键词 ：房地产企业；财务风险；防范；对策

中图分类号：F235文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）19-0167-02

收稿日期：2015-06-10

作者简介：孙富强（1978-），男，陕西眉县人，会计师，主要研究方向为房地产企业财务成本管理与内部控制。

一、前言

随着我国城镇化进程的不断加快，各地上演了“房地产热”，越来越多的房地产企业涌现出来。然而，我国不少房地产企业资产负债率极高，房地产企业面临着巨大的财务风险。我国房地产企业起步较晚，不规范，与国外房地产企业有一定差距。据调查，不少房地产企业的资产负债率高达百分之七十，这一比例高出了企业应有的风险承受能力。加之当前，我国国内宏观调控政策的影响，金融政策的收紧造成了财务风险进一步放大。当前，国内的房地产企业普遍面临着巨大的财务风险隐患，这也成为了许多房地产企业发展迫切需要解决的现实问题。

二、房地产企业面临的财务风险

（一）资产负债率大导致风险增加

房地产行业由于行业的特殊性，在前期开发时往往是负债开发，并且投资数额大。房地产开发企业的资金来源主要包括自有资金、预收房屋款以及银行借款等。早在《2008年中国房地产上市公司测评报告》中就显示，房地产企业资产负债率偏高，有的甚至达到百分之七十五，这一百分比超过警戒线百分之六十约十五个百分点。如果企业达不到预期的收益则面临巨大的偿还债务的风险。报告显示，由于大型房地产上市公司在2007年普遍采取了较为积极的土地储备战略．平均存货增长率高达64％。速动比率全都小于1。其中万科、保利、金地、招商四大房地产上市公司的速动比率在0.7以下。

（二）企业内部控制制度欠佳

除了上市企业及国有企业拥有健全的内控体系以外，国内大部分房地产企业对于内部控制意识较为薄弱。企业在资金管理及使用、利润分配等方面存在管理混乱的现象，资金违规使用等行为时有发生，资金的安全性、完整性无法得到保障。财务管理人员往往局限自己部门的可控范围，管理过程中缺少财务整体运作意识，造成核算准确性下降，使会计信息的可靠性、真实性降低，不可能完全反映事实，这也决定了潜在财务风险的存在。

（三）缺乏有效的风险预警系统

当前国内许多房地产企业没有建立起有效的风险预警机制，以致常常出现危机。企业在进行财务管理时面对的外部宏观环境，就是指可能对企业财务管理工作产生影响的一切外部条件：包括经济、市场、法律、社会文化和资源环境等。虽然这些条件因素都存在于企业的外部，但是它们却是非常复杂多变的，会对企业的财务风险产生极大的影响。这些外部宏观条件在给企业的发展带来巨大机遇的同时，也潜藏着巨大的财务风险。企业发展能否适应外部宏观环境的不断变化，是企业能否正常生存、发展的关键因素。另一方面，广泛存在的道德风险也会对企业的财务风险产生巨大影响。特别是违约、诈欺、大量赊销赊购等不良现象，将大大降低企业自身的偿债能力，而必须要依附其它企业的信用度，从而进一步加大了企业的财务风险。由于缺乏严格有效的财务制度，一些企业没有形成上行下效的严格执行力，缺乏对资金效率的监管，甚至一些财务决策出现随意性，没有科学良好的制度作支撑，造成了对企业的不良影响。为此，必须加大力度建设房企的风险预警机制。

（四）缺乏科学性的财务决策，资源优化配置程度低

除了上述三点以外，当前我国的房地产企业还存在科学性财务决策缺失现象，导致企业的资源优化配置程度低，不能够最大程度的提高资金的使用效率。以往诸多重大企业财务风险案例都告诉我们：企业如何进行财务管理时出现了决策性失误，将加剧企业的财务风险。就目前情况看来，我国企业在制定财务决策时，根据主观判断和以往经验制度财务决策的现象仍然非常普遍。这使得企业的财务决策严重偏离了科学的轨道，主观主义错误和经验型错误都会让企业的财务决策出现重大失误，进而在一定程度上触发了企业的财务风险危机。鉴于此，房地产企业必须进一步加大对科学性决策的执行，提高企业的资源优化配置程度。这一点可以通过向国内外的标杆企业学习，借鉴优秀企业的管理经验。

三、房地产企业的财务风险防范对策

（一）加强资金管理，提高资金使用效率

房地产企业尤其开发的特殊性，要保证业务的正常运行就必须有效筹集资金以满足开发活动所需要的资金支撑。为了能够有效的降低财务风险，加快房地产企业的现金流通速度，就需要在资金管理方面做到以下几点。第一，制定合理的现金使用计划，保持现金的收支平衡，从而在一定程度上能够保证企业经营对现金的需要。对于房产企业涉及到的投资项目要加大实地调研力度，确保项目的可行性研究以及投资项目的风险分析，避免无目的、低效、不安全的投资项目。第二，加大对建筑材料的管理。房地产企业在进行房地产开发时，建筑材料的投资占据资金开发成本的百分之六十以上，因而必须慎重对待。只有管理好了建筑材料的采购和使用问题，才能够保证资金管理的高效性。为此，首先要严把建筑材料的采购关。市场采购人员需要多调研，在保证工程质量的前提下，寻找物美价廉的建筑材料。其次，要做好建筑材料的验收和使用工作。建筑材料购买入库之后要做好登记，同时，加大对建筑质量的审核关，严格杜绝不合格材料产品入库。最好，提高建筑原材料的使用，使购置的建筑材料都能够科学的应用到建筑上去。第三，加强和完善应收账款的管理机制。尽快的回收赊销账款，以减少企业的坏账、死账、呆账。盘活资金，逐步降低商品房的闲置率，使得企业能够尽快的进入资金良性循环的道路。总而言之，资金是房地产企业的命脉。为了维护这一命脉，就必须建立有效的机制，让这个“血液”加快循环起来，科学的进行筹资、投资和财务风险管理，保证企业现金流充足。

（二）建立起严格有效的财务制度，规范财务行为

企业的管理重点在于财务的管理，而财务的管理又重点在于制度的管理。对于房地产企业而言，更是如此。企业的财务管理水平不高，很重要的原因在于内部管理制度的不完善。为此，必须加强制度建设，建立起严格有效的财务制度，以从制度上规范企业的财务行为。为了能够让房地产企业的财务管理能够迅速的改变当前的不良状况，制定一套切实可行并严格按照规章制度操作的内部管理机制十分有必要。为此，需要从以下两方面着手。一方面，企业财务管理人员需要结合市场情况，根据企业的经营活动以及企业的财务管理特点，积极探索从征地动迁、原材料采购到商品房销售整个流程的财务标准制度，增加资金的监管力度。另一方面，由于房地产企业财务管理尚处于较新的研究状态，相关的财务制度制定者应该借鉴国外发达国家的经验，引进较为可行的财务管理制度。无论哪种方法，都应该从上到下贯彻执行，为了企业的共同利益，共同维护企业的制度。只有如此，才能够更好的保证自身利益的实现。

（三）确立长期的财务指标体系，构建企业财务风险预警系统

企业的财务风险会对企业产生致命一击，为此，必须要建立起一套适合自身企业的财务风险预警系统。而为了能够让该财务风险预警系统能够更好的为企业服务，还需要确立长期的财务指标体系。总的来说，企业财务风险预警系统的构建就是为了防止财务系统运行偏离目标而建立的报警系统。在此预警系统之下，在房地产企业的发展运行过程中，能够有效的对可能发生的风险和危机进行事先预测和防范。通过选取企业运营过程中敏感的财务指标，研究其变化，能够判别指标的合理性，是否可能对企业的发展造成风险进行预测，以帮助企业做出防范的对策。这些财务指标一般包括盈利能力、运营能力、偿债能力、营业毛利率以及总资产周转率等。具体还要做到以下几点：首先，要不断完善企业内部的财务收集与传递信息制度，为企业的经营活动提供完整的数据参考资料。其次，不断建立健全企业内控制度，优化会计信息质量，为财务风险预警机制作用的正常发挥提供保障。此外，还要从资金的循环方面着手，将定性与定量分析结合起来，运用现代化的信息技术与科学管理理念，不断完善财务风险处理制度。并采取有效措施及时应对和处理企业经营活动中的各种财务风险。将企业中每个人员的风险责任都进一步贯彻和落实，这样一来发生任何问题都可以在第一时间内找到责任对象。并将财务风险预警机制与奖惩机制有机的结合起来，提高企业负责人对财务风险的警惕性。

（四）科学化进行财务决策，实现房地产企业资源的优化配置

一些房地产企业在进行财务决策时随意性过大，或者由于缺乏相应的经验而做出了错误的决策，给公司带来了巨大损失。因而，在进行企业的财务决策时，企业应该尽可能的避免因为主观主义带来的决策失误，需要依据科学的理论进行科学的财务决策。通过采取科学的财务决策制定方法，将领导与专家的丰富实践经验以及实际投资决策紧密的结合起来，并以讨论的形式选出最优、最符合实情的财务决策方案，进而让企业的资金发挥出最大的经济社会效益。为此，应该做到以下两个方面。一方面，对企业的投资项目进行客观、公正、科学的评价，并对项目中存在的经济效益以及决策质量方面的问题深入地进行分析与探究，通过对经验教训的不断总结与归纳，将企业投资项目中的各项资源有效的进行配置优化，并以此来尽可能地降低房地产企业的财务风险。另一方面，还应该在企业当中构建项目决策责任制并严格地进行执行。企业在进行财务决策的过程中一旦出现任何问题，都必须严格按照企业的相关规章制度对责任人进行严肃的经济与法律责任追究。

四、结论

综上所述，房地产行业是当前我国经济发展的一个重要支撑。房地产企业因为负债率高、管理机制不完善、资源优化配置不健全等问题使得房地产企业存在过高的财务风险危机。在日益激烈的市场竞争和巨大的生存压力面前，企业财务问题是直接制约其生存与发展前景的最重要因素。每个企业经营者和财务人员都必须加强对企业财务风险控制与防范的高度重视。为此，必须提高企业的资金管理效率、建立有效的财务制度、构建财务风险预警机制以及进行科学财务决策。

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参考文献：

[1] 邢莉.浅析房地产企业财务风险及其防范机制[J].财经界（学术版），2010（05）.

[2] 李小彦.企业财务风险管理探析[J].会计之友，2012（08）.

[3] 肖芳林，仇俊林.房地产企业财务风险及其防范策略[J].财会月刊，2011（01）.

（责任编辑：袁凌云）