公积金新政促房市回暖

卞文志

近期有关楼市政策的调整出台后，多地即进入实施细则密集发布期。4月以来，已有浙江、珠海、辽宁、深圳、上海、南京等多个地方对公积金政策作出相应调整：降低公积金贷款比例或者提高公积金贷款额度，释放出明显的鼓励刚需入市信号。最近，上海也发布住房公积金新政，决定从4月15日起，在上海购买首套房及改善性二套普通商品房的公积金家庭最高贷款额度，由60万元调至100万元，缴交补充公积金的家庭再增20万元。购买改善性二套非普通商品房额度也有增加，二手房公积金贷款年限也有调整。分析人士认为，国家五部委楼市新政出台后，加之各地纷纷出台公积金新政，楼价有望企稳回升，但整体来看，“量增价稳”或将成为楼市新常态。

公积金新政：为房地产市场注入活力

业内人士分析称，自2011年限购以来，上海楼市4月新房成交行情历来不如3月，因此近几年4月也被认为是楼市淡季。但继3月30日楼市政策出台仅10天后，沪公积金新政再一次推出重大利好，每户贷款额度最高可达120万元，相较新政前足足多出了40万元的额度，此举无疑大大增加了市场信心，购房者入市步伐加快。今年4月行情值得期待，甚至有望反超3月。

随着楼市“3·30”政策与公积金新政的双重出台，楼市预期将会不断升温，接下来一段时间或将迎来一波小高峰行情，经过4月的酝酿筹备，这波行情可能在5月集中体现。但从中长期来看，楼市高峰行情已经过去，市场将逐步回归至正常水平，政府近期的一系列政策支持，也为了建立楼市的长效机制，引领楼市朝着平稳健康的方向发展。同时，为了避免楼市急剧下滑所带来的风险，从宏观层面上看，也为经济软着陆奠定坚实的基础。有分析人士认为，自2014年四季度以来，关于购房贷款利率、首付比例乃至公积金贷款额度的政策调整已形成组合效应，“组合拳”对楼市成交的刺激作用明显，全国多地成交量出现上涨，正逐渐促使楼市进入量增价稳的新常态。

对此，业内人士认为，公积金贷款放松以及政策性补贴购房目前是地方刺激楼市的最主要手段。北、上、广、深四大一线城市的政策调整对市场利好作用显著，也是对其他地方房地产市场的预期信号。近来北京地区楼市咨询量及成交量迎来双向上涨，各大银行陆续开始执行“3·30新政”标准。上海部分楼盘销售十分火爆，有市民连夜排队来买房；成都部分楼盘也异常火爆，甚至有买房者“弃清明小长假看房”。尽管许多地区楼市表象看上去很美好，但业内多数观点对楼市的判断依然谨慎，开发商对“涨价”这样的敏感问题更是慎之又慎，过去因为利好政策任性涨价而结果陷入被动的经历让很多清醒理性的房企依旧坚持“以出量为主”。

新政：提升购房者心理预期

以上海为例，该市出台的住房公积金新政将大大降低买房成本。比如，过去家庭在公积金贷款方面最多可贷80万元，现在提高到120万元，增加的这40万元过去是通过商业贷款来实现的。如果按照目前商业银行的利率基准利率5.90%、20年贷款、等额本息来计算的话，在政策出台之前40万元贷款需要偿还本息约68万元。政策出台后，其他条件不变，按照公积金4.0%的贷款利息来算，则只需偿还本息约58万元。这也意味着，新政的出台可以为此类家庭节约10万元的购房成本。值得注意的是，由于公积金总额有限，提高家庭贷款额度后，可能会加大公积金的申请难度。

从近期出台的各项政策可以看出，今年公积金政策的调整将会取得较大的进展。3月20日，住房城乡建设部部长陈政高在加强住房公积金管理电视电话会上提到，各地要提高资金使用效率，发挥住房公积金的潜力，希望各地更好地发挥主动性，采取多种措施，用好用足住房公积金。3月30日，央行、住建部、银监会三部委联合下发通知，对房贷政策作出调整，首次购房公积金贷款最低首付款比例为20%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。在“3·30新政”发布十余天之际，各地相关政策纷纷落地。据不完全统计，至4月9日，已有浙江、安徽、上海3个省级、福州、深圳、兰州、成都4个市级的公积金管理中心发布了公积金新政。

各地政策的调整主要集中在三个方面。第一是降低首付比例，首套房公积金贷款调整为最低2成，改善型二套房最低3成；第二是提高公积金贷款额度；第三是放宽公积金使用条件，比如浙江规定申请公积金的条件，由连续足额缴存住房公积金12个月以上调整为6个月(含)以上、上海决定放宽公积金提取支付房租的条件，兰州欲进一步推动异地贷款业务的发展。除住房公积金外，近期楼市利好政策频频出台，“3·30新政”、各地公积金政策的调整、央行降息、商品房转为保障房、两部委要求优化住房供应规模等，政策叠加或将会形成对楼市的“组合拳”，助力楼市在第二季度逐渐回暖。

房企对新政寄予厚望

在今年两会上，中央明确支持自住和改善型需求、稳定住房消费、因地制宜、分城施策的基调。调高公积金贷款额度、回购商品房做保障房、发放购房补贴……为提振楼市，各地新一轮楼市“刺激行动”因此闻风而动。福建省3月20日出台《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》；北京的国管公积金贷款账户余额划定线则由2万元调高至5万元，贷款最低额相应升高；安徽从去年9月1日起，允许公积金省内异地贷款买房。据不完全统计，去年下半年以来，福州、长沙、济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等30多个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的调整。各地采取公积金贷款调整、信贷调整，甚至契税优惠乃至退税等政策，均可刺激当地的住宅消费。比如公积金扩大使用范围、降低提取门槛等，均可缓解低收入人群住房压力。更为重要的是，“落实地方政府主体责任”则意味着赋予地方政府更多自主权，让地方政府可以动用税收减免，普通房制定标准等措施来进行楼市调控。

公积金贷款可降低首付比例的新政可以说在各地已纷纷出台。目前北京针对90平米以下的房屋，购房首付款只需付两成；上海也有望在近期调高个人及家庭贷款总额和降低首付成数。在山东潍坊、安徽铜陵等地，政府对购房者进行100％的契税补贴，降低了购房者的支付成本。其他变相的税收减免方式还包括调整普通住宅标准：去年下半年，以北京、上海为代表的城市调整了普通住宅标准，新标准实施后，北京享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重扩大到90％以上。据中原地产测算，上海一手房成交中普通住宅可以达到21％，比调整前增加16％，二手房由75％增加到88.6％。京沪很多房源契税税率由3％降至1％。

据笔者了解，当前全国重点中心城市的限价政策几乎已经取消，高端项目预售许可证的发放不再受限。许多地方政府期待，高端楼盘的集中入市可以激活当地改善型需求，从而带动市场成交量的活跃度。业内人士认为，地方政府可采取一些鼓励人才购房等措施，将户籍制度与购买房产直接结合以刺激房地产市场复苏和回升。对于大中城市而言，尤其是省会城市，要想在这个城市落户，应该还是有一定条件限制，这些城市极有可能今后会出台将户籍制度与购买房产直接结合的相关政策，以适度刺激当地房地产市场需求，带动市场成交量回升。而在去年下半年以来，为提振楼市，加快去库存，各地曾经推出过各种“微刺激”政策，其中，调整公积金政策、政府回购、货币补贴、金融支持及为房企“减压”。这些手段，其作用并未有多大的成效。而此次各地推出的住房公积金新政，不仅促使楼市渐入量增价稳新常态，同时，借公积金新政“东风”加速推盘，几乎已经成为开发商的共识。